Het grote tekort aan corporatiewoningen houdt voorlopig aan. Om snel meer mogelijkheden te creëren voor de bouw van corporatiewoningen zijn ingrijpende maatregelen nodig. Die ontbreken op dit moment. Provincies en gemeenten hebben bovendien extra tijd en inzet nodig om beter te sturen op de programmering en de grondprijzen. Gemeenten hebben een centrale rol in de nieuwbouw. Zij hebben hierbij meer steun van het Rijk nodig. Dit stelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in haar Staat van de corporatiesector 2025.
Het aantal corporatiewoningen lag in 2024 met 2,3 miljoen op hetzelfde niveau als bij de verzelfstandiging van corporaties in 1995. Dat terwijl er in Nederland wel bijna 2 miljoen huishoudens zijn bijgekomen.
Dit is goed te zien aan de wachtlijsten voor corporatiewoningen. Corporaties bouwden volgens cijfers van de Aw 17.000 woningen in 2023, iets meer dan de afgelopen jaren. Positief is dat volgens voorlopige cijfers corporaties in 2024 rond de 21.000 woningen bouwden. Een deel hiervan is alleen vervanging van de gemiddeld 7.000 verouderde woningen en woningen die corporaties verkopen. Corporaties verkopen wel steeds minder woningen. De corporatievoorraad groeit maar langzaam. In 2023 met netto zo’n 8.000 woningen en in 2024 naar verwachting met ongeveer 10.000.
Nieuwe Nationale prestatieafspraken
Eind 2024 zijn er nieuwe Nationale prestatieafspraken gemaakt tussen Rijk, corporaties en gemeenten. In tegenstelling tot eerdere afspraken uit 2022 is hierin geaccepteerd dat het een aantal jaar duurt voordat het gewenste bouwniveau wordt gerealiseerd. De Aw riep in de vorige Staat van de corporatiesector ook op tot dit realisme. In 2029 moet volgens de Nationale prestatieafspraken de nieuwbouw door corporaties zijn gestegen naar 30.000 sociale huurwoningen en 5.000 middenhuurwoningen. Maar nog steeds ziet de Aw niet de ingrijpende maatregelen die nodig zijn om dit programma te realiseren.
Grondposities van woningcorporaties
Grootste hindernis is dat corporaties weinig grond hebben voor nieuwbouw. Provincies en gemeenten moeten bij nieuwbouwontwikkelingen sturen op meer locaties met een redelijke grondprijs voor corporaties. De meeste gemeenten proberen bij nieuwbouw sociale huur een plek te geven. Dat is ingewikkeld voor locaties die in particuliere handen zijn, waar al gerekend is op een hoge grondopbrengst. Om snel meer sociale huurwoningen te kunnen bouwen zijn voor deze locaties ingrijpende maatregelen nodig. Zo kan de bouw van deze woningen worden afgedwongen of kunnen tekorten worden gedekt. Hier zal het Rijk gemeenten moeten steunen met geld of regelgeving. Voor nog in te vullen locaties is het belangrijk dat overheden onderling goed samenwerken. En dat zij de urgentie voelen om snel tot overeenstemming te komen over de ruimtelijk inpassing van woningbouwprogramma’s, met daarbij voldoende sociale huur en middenhuur.
Alle zeilen bijzetten om meer woningen te realiseren
Naast maatregelen voor het realiseren van reguliere woningbouw op nieuwe locaties kunnen corporaties ook op andere manieren meer woningen realiseren. Bijvoorbeeld door woningen te bouwen bovenop of naast hun bestaande gebouwen, door woningen te splitsen en door meer woningen terug te bouwen nadat gesloopt is. Dat is extra inspanning en kan ingrijpend zijn voor corporaties, gemeenten of omwonenden, maar inmiddels moeten alle zeilen worden bijgezet om het tekort aan te pakken.
Kansen in de sector
In 2024 riep de Aw op om een vertrouwenwekkend kader te scheppen waarbij corporaties voldoende zekerheid hebben om te investeren. En waarin Rijk en corporaties steeds samen de balans zoeken tussen opgaven en middelen. Hierin zijn grote stappen gezet. Door het ‘duurzaam prestatiemodel’ te onderschrijven, geven corporaties aan nu voldoende zekerheid en vertrouwen in de Rijksoverheid te hebben. Hiermee hebben corporaties uitgesproken dat zij hun financiële middelen de komende jaren maximaal in willen zetten voor investeringen in nieuwbouw en het isoleren en aardgasvrij maken van hun bezit. Financiële knelpunten willen ze via solidariteit binnen de corporatiesector oplossen. Dit is positief voor de bouw van corporatiewoningen. Tegelijkertijd ziet de Aw dat solidariteit in de praktijk een weerbarstig vraagstuk is. De Aw pleit er daarom voor om het wettelijke instrument ‘projectsteun’ zo vorm te geven, dat dit als het nodig is corporaties in regio’s met onvoldoende middelen kan helpen. Met dit instrument kan de Rijksoverheid via een heffing geld ophalen bij alle corporaties en uitkeren aan projecten die financiële steun nodig hebben.