Het is dringen op de woningladder

Ik kon een paar maanden bij mijn tante logeren, voordat ik de sleutel kreeg van een studentenflat in Diemen. Best een eindje fietsen na het uitgaan, en gelukkig lukte het me na twee jaar een kamer te bemachtigen binnen de ring. De ‘verhuurder’ bleek een onderverhuurder, en de echte verhuurder wilde al snel van me af. Na twee andere tijdelijke plekken in onderhuur, kon ik tegen het einde van mijn studententijd eindelijk een officiële studentenwoning bemachtigen in Amsterdam.

Stapjes omhoog

Toen ik wat later wilde gaan samenwonen, kozen we voor een huurwoning– eerst kijken hoe dat ging, met de man in kwestie. Met twee inkomens kwamen we uit in de vrije huursector. Het samenwonen beviel gelukkig en net na mijn dertigste betraden we de Amsterdamse koopmarkt. Mede door de hypotheekrentaftrek betaalden we netto ongeveer evenveel als voor de huurwoning, met ook nog eens meer ruimte én het vooruitzicht dat het huis ooit helemaal van ons zou zijn. Zo schoof ik, met wat geluk en een stijgend inkomen, langzaam verder omhoog op de woonladder.

Mijn wooncarrière lijkt op het oog redelijk overeen te komen met ‘de woonladder’ die wordt beschreven in de studie die het CPB gisteren uitbracht over de woningmarkt. Niet alle woningen zijn even aantrekkelijk: ze variëren van klein, tochtig en ver van voorzieningen naar groot, luxueus en centraal gelegen. Dit hele spectrum kunnen we zien als opeenvolgende sporten van een ladder, waarbij op iedere sport één huishouden kan staan. Via verhuizingen komen in principe de huishoudens met de meeste financiële middelen het hoogst op de ladder te staan. Uiteraard spelen ook persoonlijke voorkeuren een rol: zo verruilde ik onlangs – inmiddels getrouwd en met kinderen – het drukke Amsterdam voor wat meer ruimte in het net wat knussere Leiden.

Vraag en aanbod

De afgelopen tien jaar is de vraag naar woningen fors gestegen, door een combinatie van bevolkingsgroei en steeds kleiner wordende huishoudens. De bouw van nieuwe woningen is hierbij substantieel achter gebleven. Het resultaat is dat het steeds minder mensen lukt om de woonladder te beklimmen, of deze überhaupt te betreden, vooral als zij geen heel hoog inkomen hebben en geen vermogende ouders. Jongeren blijven hierdoor ongewild steeds langer bij hun ouders wonen, en demografen zien inmiddels ook gevolgen voor het geboortecijfer. Aanhangers van de “the housing theory of everything” zien in het woningtekort zelfs een gevaar voor innovatie en productiviteit.

In veel landen is sprake van tekorten, maar in Nederland reageert het aanbod wel erg traag op de vraag. Meerdere factoren spelen hierin een rol. Ten eerste heeft de woningbouw als gevolg van de financiële crisis, en de aanscherping daarna van allerhande regels rondom hypotheken, een flinke knauw opgelopen mede door het vertrek van bouwvakkers en bouwexperts bij gemeentes. Ten tweede maken allerlei regels – bedoeld om natuur en stadsgezichten te beschermen – het in Nederland moeilijk woningen te verwezenlijken juist op plekken waar de vraag het hoogst is. Ten derde hebben ook recent bepaalde beleidsmaatregelen, bedoeld om huren en woningprijzen betaalbaar te houden, nieuwbouw minder rendabel gemaakt. Ondanks de urgentie rondom het thema bouwen, blijkt het al met al nog steeds een uitdaging om de gestelde bouwambities te halen.

Race to the top

Ook als het gaat om de verdeling van huishoudens over de woningmarkt, is in Nederland de nodige ruimte voor verbetering. De meerderheid van de Nederlandse huishoudens krijgt een vorm van ondersteuning op de woningmarkt. Op de koopmarkt helpen fiscale subsidies als de hypotheekrenteaftrek huishoudens een trapje hoger op de gewilde ladder te komen, terwijl de huishoudens die in aanmerking komen voor sociale huur en toeslagen aan de onderkant van de markt een steuntje in de rug krijgen. 

De huishoudens zonder deze ondersteuning komen hierdoor extra in de knel. Het lukt hen niet de woningladder te betreden, of als het wel lukt, betalen ze exorbitant hoge huren in het enige niet-gesubsidieerde stuk van de woningmarkt. Daar waar eigenaar-bewoners gemiddeld 23% van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten, en huurders in de corporatiesector 30%, is dat voor huurders in de private huur gemiddeld 42% van het inkomen. Terecht maken beleidsmakers zich zorgen om deze hoge uitgaven van private huurders, maar de reflex van beleidsmakers om ook die groep via extra regels te willen ondersteunen, is niet altijd helpend. Dan dreigt een race to the top. Meest recente voorbeeld hiervan is de wet betaalbare huur, waarbij hoge huren in het vrije segment worden beteugeld via nieuwe huurregulering. Hoe goed bedoeld ook, komt dit helaas met vervelende neveneffecten. Zo leiden de lagere huren tot een kleiner aanbod van huurwoningen, waardoor huishoudens die geen toegang hebben tot de koopmarkt het nakijken hebben. 

Betere verdeling

Het eerlijke advies van de CPB-studie: als je woningzoekenden wilt helpen, maak dan serieus werk van meer bouwen maar verbeter ook de verdeling van woningen. In plaats van nieuwe steunmaatregelen te introduceren, is het slimmer om bestaande subsidies te verminderen. Houd de sociale huur voor de echt lage inkomens, en verminder fiscale subsidies op koop, uiteraard in kleine stapjes. Ja, dat zal ook betekenen dat bestaande woningbezitters en huurders wat moeten inleveren in de vorm van hogere nettowoonlasten – en woningbezitters indirect door minder uitbundige vermogensgroei (woningprijzen zullen minder hard stijgen als steunbeleid wordt afgebouwd). Sommige van hen zullen ervoor kiezen een wat kleinere woning te betrekken. De lagere prijzen en de vrijgekomen woningen komen direct ten goede aan woningzoekenden. Zo lukt het hopelijk meer mensen een goede plek te vinden op de gewilde woonladder.