De maatregelen volgen op monitoring van de effecten van recente huurregelgeving en fiscale wijzigingen op de huurmarkt. Op 1 juli 2024 gingen zowel de Wet betaalbare huur als de Wet vaste huurcontracten in. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat in 2024 meer dan 30.000 huurwoningen zijn uitgepond. Daarnaast zijn er ook nieuwe woningen bijgekomen, bijvoorbeeld door nieuwbouw. Onderaan de streep is de private huurmarkt in 2024 gekrompen met 413 woningen, terwijl het aanbod zou moeten groeien gezien de onverminderd grote vraag naar betaalbare huurwoningen. Vooral particuliere verhuurders in steden verkopen hun huizen, omdat middenhuur voor hen minder rendabel is geworden en het verkopen van de woning tegen de marktprijs meer oplevert. Het grote tekort aan betaalbare huurwoningen in Nederland neemt hierdoor toe.
Minister Mona Keijzer: “Doel van deze maatregelen is om ervoor te zorgen dat het aantal middenhuurwoningen weer gaat groeien. Het is belangrijk dat huurders een eerlijke prijs betalen en verhuurders voldoende rendement en flexibiliteit hebben om hun woning te kunnen blijven verhuren in plaats van deze te verkopen. Om woekerprijzen te voorkomen, is afgelopen jaren terecht ingezet op het beschermen van huurders. In combinatie met fiscale wijzigingen heeft dit er wel toe geleid dat het verhuren van woningen voor met name particuliere verhuurders, vooral in grote steden, niet meer goed uit kan. Met deze maatregelen wil ik middenhuur aantrekkelijker maken voor verhuurders, zodat ze hun woningen niet verkopen.”
Aanpassingen WWS
Drie van de vier maatregelen vallen binnen het WWS, het puntenstelsel waarmee woningen worden gewaardeerd om te komen tot een eerlijke huurprijs.
Voor de huidige WOZ-cap, die het meetellen van een hoge WOZ-waarde in de huurprijs op populaire locaties beperkt, gaat een opslag gelden. Daardoor kunnen verhuurders bij een nieuwe huurder de maximale huurprijs bij het oorspronkelijke puntentotaal vragen, zonder dat deze woningen boven de middenhuur uitstijgen naar de vrije sector. Nu vallen huurwoningen terug naar 186 punten en een maximale huurprijs van €1184,82, de bovengrens van de middenhuur, als de punten uit de WOZ-waarde meer dan 33% van het puntentotaal van de woning uitmaken. Dat sluit niet aan bij de hoge marktwaarde van veel huizen in de Randstad. Door de WOZ-waarde zwaarder mee te tellen, neemt voor de verhuurder het verschil af tussen de opbrengst uit verhuur en verkoop tegen marktprijs, waarmee uitponden minder aantrekkelijk wordt. Bij bijvoorbeeld 200 punten, zou een huurprijs van €1277,85 gevraagd kunnen worden. Zo krijgen verhuurders meer ruimte om te blijven verhuren en gaan nieuwe huurders een prijs betalen die beter past bij de gewilde plek waar zij gaan wonen, zonder dat ze huurprijsbescherming verliezen. Als de WOZ-cap helemaal losgelaten zou worden, zou het huis met 200 punten al snel het dubbele bedrag per maand gaan kosten.
Kleine rijksmonumenten worden straks zwaarder gewaardeerd in het WWS. Dit kan bij nieuwe contracten maandelijks tussen de €40 en €70 schelen, afhankelijk van de grootte en WOZ-waarde van de woning. Kleine rijksmonumenten in steden zijn populair, maar dat is via het huidige WWS niet goed terug te zien in de maximale huurprijs. De beperkte oppervlakte van deze woningen levert namelijk ook een beperkt aantal punten op vanuit de WOZ-waarde.
In het WWS worden ook de 5 minpunten voor het ontbreken van buitenruimte geschrapt. In veel stedelijke gebieden is buitenruimte vanwege de beperkte ruimte moeilijk te realiseren. Daarnaast worden er nu ook al pluspunten toegekend voor huizen die wél een buitenruimte hebben. Dat blijft zo. Het schrappen van de minpunten leidt bij nieuwe huurcontracten per maand voor ongeveer €33 meer huur.
Verhuurders kunnen de maximale huurprijs alleen verhogen naar het nieuwe maximum als er een nieuw huurcontract wordt afgesloten. Voor bestaande huurders mag de huurprijs jaarlijks met het toegestane wettelijke percentage verhoogd worden. Voor deze huurders kan de huur dus niet plotseling verhoogd worden tot de nieuwe maximale huurprijs.
Studenten
Voor alle studenten moet het weer mogelijk worden om een tijdelijk huurcontract af te sluiten. Momenteel mogen alleen studenten die verhuizen naar de stad waar ze gaan studeren een tijdelijk contract krijgen. Tijdelijke contracten bieden verhuurders meer flexibiliteit en verkleinen daarmee de kans dat woningen worden uitgepond. Ook krijgen studenten die al in de stad wonen meer kans op een kamer. Landelijk is circa de helft van de studentenwoningen in handen van particuliere verhuurders. Sinds het ingaan van de Wet vaste huurcontracten is het huurcontract voor onbepaalde tijd de norm, met uitzondering van enkele specifieke groepen.
Fiscaliteit
Naast huurregelgeving speelt ook fiscaliteit een rol bij de keuze van verhuurders om uit te ponden. De staatssecretaris Fiscaliteit, Belastingdienst en Douane heeft op 2 april een Kamerbrief gestuurd over welke eventuele mogelijkheden er zijn voor aanpassingen aan de box 3 tegenbewijsregeling. Andere maatregelen om woningverhuur fiscaal aantrekkelijker te maken zijn al bekend. Per 1 januari 2026 gaat de overdrachtsbelasting voor huurwoningen omlaag naar 8%. Verder wil het kabinet met de inwerkingtreding van de Wet werkelijk rendement box 3 vanaf 2028 een vermogenswinstbelasting laten gelden voor vastgoed. Dat betekent dat verhuurders pas belasting hoeven te betalen over de waardestijging van de woning als deze verkocht wordt.
Monitoring en evaluatie
Meer tijd is nodig om de structurele effecten van de huurregelgeving op de huurmarkt te monitoren. De minister blijft de Kamer regelmatig hierover informeren. In 2027 volgt de volledige evaluatie van de Wet betaalbare huur.